Rückabwicklung zweier notarieller Wohnungskaufverträge

Ein Rücktritt wegen Verzuges und ein zeitnah ausgesprochener Rücktritt wegen mangelhaft erbrachter Leistungen desselben Vertrages schließen sich im Werkvertragsrecht nicht aus.

Sachverhalt

Die Anwaltskanzlei Striegel & Kiau vertrat im hiesigen Fall den Käufer zweier Eigentumswohnungen. Die Bauträgergesellschaft, die diese Wohnungen verkaufte, sicherte im notariellen Kaufvertrag unter anderem folgendes zu:

„Die Bezugsfertigkeit des Sondereigentums des Kaufgegenstandes muss bis zum 30.06.2009 erfolgen. Die vollständige Fertigstellung aller geschuldeten Bauleistungen einschließlich der Außenanlage muss bis zum 30.08.2009 erfolgen.“

Unstreitig waren die Eigentumswohnungen zu den vertraglich vereinbarten Zeitpunkten nicht fertiggestellt, u.a. die Erstellung der Außenanlagen.
Aufgrund dessen sprach die Rechtsanwaltskanzlei Striegel & Kiau für den Käufer am 04.12.2009 den Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag wegen Verzuges aus.
Da von den bereits fertiggestellten Bauten einige mangelbehaftet waren und diese Mängel vom Bauträger innerhalb der Nachfrist zum 23.12.2009 nicht beseitigt wurden, wurde auch hier zeitnah am 19.01.2010 ein Rücktritt wegen schlecht erbrachter Leistungen gemäß ausgesprochen.
Das Landgericht hatte den klägerischen Anspruch bejaht und den Bauträger zur Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises verurteilt.
Im Rahmen der Berufungsverhandlung hat nunmehr das Kammergericht über die Angelegenheit zu entscheiden.

Entscheidungsgründe

Das Kammergericht bestätigte die von der Rechtsanwaltskanzlei Striegel & Kiau vertretene Auffassung, dass hier ein Rücktritt wegen Verzuges gemäß §§ 634 Nr. 4, 280, 281 BGB wirksam war. Das Kammergericht ging sogar soweit, den im notariellen Kaufvertrag enthaltenen Fertigstellungstermin zum 30.06.2009 als Fixgeschäft zu bezeichnen, so dass hier die Fertigstellung zu diesem Termin seitens des Bauträgers geschuldet war. Da diese Termine unstreitig vom Bauträger nicht eingehalten worden sind, war hier ein Rücktritt bereits ab dem 01.07.2009 wegen Verzuges möglich.

Auch der zweite ausgesprochene Rücktritt wegen schlecht erbrachter Leistung, ist wirksam. Die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung zum 23.12.2009 führt nicht zur Verwirkung des Rücktrittsrechtes nach § 242 BGB wegen Verzuges der Fertigstellung. Der Bauträger konnte aus der Nachfristsetzung zur Mangelbeseitigung nicht entnehmen, dass der Kläger an einem Rücktritt nicht mehr festhalte. Vielmehr bestehen Erfüllungsanspruch und Rücktrittsrecht nebeneinander. Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass eine Verwirkung bereits binnen kurzer Frist nach vorliegen der Rücktrittsvoraussetzungen eintritt (BGH vom 18.10.2001, ZR 91/99 Rn. 21).

Auch der Ausspruch zweier Rücktritte wegen verschiedener Gründe, hier des Verzuges und der mangelhaften Leistung, ist möglich. Aufgrund des wirksamen Rücktrittes ist es hier zu einem Rückgewährschuldverhältnis gekommen, wonach der Bauträger verpflichtet ist, den geleitsteten Kaufpreis zurückzuerstatten.

Urteil des Kammergerichtes Berlin, verkündet am 25.11.2011, zum Az. 7 O 105/11

 

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