Hemmung der Verjährung
durch einen Mahnbescheid

Zum Ende des Jahres ist bei den Hausverwaltern und Vermietern ein reges Treiben zu beobachten. Denn zum Ende des Jahres mehren sich die Forderungen, die zu verjähren drohen. Denn wird eine Forderung nicht rechtzeitig geltend gemacht und wendet der Schuldner dann die Verjährung ein, so erlischt die Forderung des Gläubigers. Deshalb sollte man möglichst rechtzeitig alle zu verjähren drohenden Forderungen geltend machen.

Der gemäß § 195 BGB geregelten regelmäßigen Verjährung unterliegen vor allem folgende Forderungen:

  • Ansprüche des Vermieters und Eigentümers auf Zahlung der Miete
        sowie der Betriebskostenvorauszahlungen
  • Ansprüche auf Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen
  • Ansprüche auf Zahlung der Mietkaution
  • Schadensersatzansprüche wegen der Beschädigung der Mieträume
  • Schadensersatz wegen schuldhafter Verursachung der Kündigung des
        Mietverhältnisses.

Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden oder der Gläubiger vom Anspruch Kenntnis erlangt hat.

Oftmals zieht sich die Geltendmachung der vorgenannten Ansprüche hin, weil die Schuldner umgezogen sind und somit nicht zu ermitteln sind oder es müssen aufwendige Kostenvoranschläge oder Sachverständigengutachten eingeholt werden. Droht jedoch die Verjährung, so sollte der Anspruch, egal in welchem Verfahrensstadium er sich befindet, gerichtlich geltend gemacht werden. Dies geht am Einfachsten durch Beantragung eines gerichtlichen Mahnbescheides. Die Zustellung des Mahnbescheides hemmt gemäß § 204 I Nr. 3 BGB die Verjährung. Gemäß § 167 ZPO tritt die Verjährungshemmung nicht ab Zustellung des Mahnbescheides, sondern bereits ab Antragstellung ein, wenn die Zustellung des Mahnbescheides demnächst erfolgt. Unter „demnächst“ ist eine regelmäßige Zustellung von 14 Tagen anerkannt. Verzögerungen durch schleppende Bearbeitung der Gerichte, werden nicht mit angerechnet. Es sollte somit für eine Verjährungshemmung durch einen gerichtlichen Mahnbescheidsantrag immer die zustellungsfähige Adresse des Schuldners oder der Schuldnerin bekannt sein, um nicht durch eine verzögerte Zustellung des Mahnbescheides die Wirkung der Verjährungshemmung zu verlieren.

Andere für den Vermieter und Eigentümer sehr wichtige Forderungen unterliegen dagegen gemäß § 548 I BGB der 6-monatigen Verjährung. Dies betrifft vor allem

  • Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mieträume
  • Schadensersatzansprüche für vom Mieter verursachte Sachschäden

Diese Ansprüche verjähren nicht mit dem Schluss des Jahres, in dem sie entstanden sind, sondern immer mit Rückgabe der Mietsache. Ist somit streitig, wann das Mietverhältnis beendet ist und gibt der Mieter die Mietsache vor Ende des Mietverhältnisses zurück, so beginnt die kurze Verjährungsfrist mit Rückgabe der Mietsache, also mit Übergabe aller Schlüssel.

Damit der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen kann, muss er innerhalb der 6 Monate den Mieter auffordern, etwaige Schäden zu beseitigen, und ihm dann androhen, bei Nichteinhaltung gesetzter Fristen die Schadensbeseitigung abzulehnen und diese selbst vorzunehmen. Erst dann wandelt sich dieser Anspruch in einem Schadensersatzanspruch gegen den Mieter um. Erst ein bezifferter Schadensersatzanspruch kann mit einem gerichtlichen Mahnbescheidsantrag geltend gemacht werden. Auch hier tritt dann mit Beantragung des Mahnbescheides die Wirkung der Verjährungshemmung ein.

Um sicherzustellen, dass der Mahnbescheid auch tatsächlich zur Verjährungshemmung führt, sollte die Beantragung rechtzeitig vor dem Jahreswechsel erfolgen.

Gerne stehen wir Ihnen mit unserer Internetseite www.online-mahnbescheid.de zur Verfügung. Dort finden Sie auch Angaben zur Bearbeitungsdauer eines Mahnbescheidsantrages.

 

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